התנגדות לתוכנית המתאר לשכונת רחביה (9988) בנושא:
קביעת שטחי דירות המתאימות לאוכלוסיה מגוונת,
והגבלת בניית דירות רפאים
עיקרי ההתנגדות:
· תוכנית המתאר איננה נותנת מענה לתופעת דירות הרפאים בשכונה - המצב בו רובן הגדול של הדירות החדשות המוקמות בשכונה הן דירות פאר המשתרעות על שטחים ענקיים והמשווקות לתושבי חוץ במחירים אשר נמצאים הרחק מהישג ידם של רובם המוחלט של תושבי העיר.
לפיכך אנו דורשים:
· קביעת מגבלות על שטחי הדירות החדשות המוקמות בשכונה, אשר יבטיחו כי הדירות החדשות שייבנו יתאימו לאוכלוסיה ירושלמית מגוונת. בפרט, אנו מציעים את הכללים הבאים:
- שטח הדירות הממוצע בבנייה חדשה יעמוד על 90 מ"ר לדירה לכל היותר.
- לא ייבנו דירות חדשות בשטח של מעל 130 מ"ר.
[מעבר להתנגדות בנושא שימור אופי השכונה]
לכבוד:
הועדה המחוזית לתכנון ובניה
מינהל התכנון
משרד הפנים
ירושלים
הנדון : התנגדות לתכנית מתאר לשכונת רחביה וחלק משכונות קרית שמואל, טלביה ושערי חסד (תוכנית 9988) בנושא:
קביעת שטחי דירות המתאימות לאוכלוסיה מגוונת, והגבלת בניית דירות רפאים
ההתנגדות מטעם:
-הועד להצלת רחביה
-תושבי רחביה וירושלים עצמאיים
הועד להצלת רחביה הינו התארגנות של תושבי רחביה וירושלים שמטרתו לקדם את פיתוחה של רחביה כשכונה מגוונת בה חיים אלו לצד אלו דתיים וחילונים, עולים וותיקים, צעירים ומבוגרים, וכשכונה יפה ונעימה למגורים בהתאם לסגנונה האדריכלי הייחודי ולמורשתה ההיסטורית.
בנוסף, בהתנגדות זו הביעו תמיכתם גם תושבי רחביה וירושלים אשר אינם משתייכים לוועד, אך שותפים לטענות המועלות בהתנגדות זו. יודגש כי בראייתנו, לנוכח סגנונה הייחודי ובהיותה אחת השכונות החשובות בהיסטוריה המודרנית של ירושלים, להתפתחויות בשכונת רחביה חשיבות לכל תושבי העיר, ולא רק לתושביה הנוכחיים של השכונה. לפיכך, אנו רואים בחיוב רב את העובדה שאת תמיכתם בהתנגדות זו הביעו גם תושבים אשר אינם מתגוררים כעת בשכונה, אך אשר שותפים לדאגתנו לגבי המגמות הצפויות בה אם תאושר תוכנית המתאר במתכונתה הנוכחית.
עצומת תמיכה בהתנגדות זו ובה חתימותיהם של ... מצורפת להתנגדות.
1. תמצית הטענות
תוכנית המתאר במתכונתה הנוכחית איננה מבטיחה שזכויות הבניה הנוספות המוענקות במסגרתה ישמשו לטובת תושבי השכונה והעיר, ומאפשרת למעשה את ניצולן לצורך בניית דירות פאר שישמשו קרוב לוודאי יחידות קיט לתושבי חוץ. לתפיסתנו, על תוכנית המתאר לדאוג שזכויות הבניה הנוספות ישמשו לבניית דירות המתאימות מבחינת שטחן ומחירן הצפוי למשפחות ירושלמיות מרקעים כלכליים מגוונים. בפרט, על התוכנית לקבוע הוראות מוגדרות היטב לגבי שטח הדירות בכל בניין חדש והרחבה של בניין קיים. דוגמא אפשרית למערכת הוראות שכזו מוצגת להלן:
- שטח דירות ממוצע מקסימאלי – 90 מ"ר. מגבלה זו תחול הן לגבי המבנה בכללותו, והן לגבי חלקו החדש. כלומר, בכל הרחבה של שטח הבניה במבנה, על ממוצע שטחן של יחידות הדיור החדשות כמו גם על ממוצע שטחן של כלל יחידות הדיור במבנה לעמוד על 90 מ"ר לכל היותר.
- אין לבנות יחידות דיור חדשות בשטח של מעל 130 מ"ר (ואין להרחיב יח"ד קיימות אל מעבר לשטח זה).
- אין לבנות יחידות דיור חדשות בשטח של מתחת 50 מ"ר (ואין להקטין יח"ד קיימות אל מתחת לשטח זה). סעיף זה נועד למנוע מיזמים לעקוף מבחינה מעשית את הדרישה להגבלת שטח הדירות הממוצע ל-90 מ"ר, דרך בניית דירות קטנות ביותר (לצורך "קיזוז" עם דירות גדולות), שייתכן ואף בסופו של דבר ישמשו כמחסנים של הדירות האחרות.
- בכל הרחבה משמעותית של מבנה ו/או יחידת דיור, יש להוסיף למבנה לכל הפחות יחידת דיור אחת (לצורך העניין, הרחבה משמעותית תוגדר כהרחבה בה שטח הבנייה מוגדל בלמעלה מ-10%). סעיף זה נועד להבטיח כי כל בניה חדשה תוסיף יחידות דיור חדשות לשכונה.
- דרישות אלו יחולו לגבי אזורי מגורים א', ב' ו-ג' ללא הבחנה.
- מובהר כי כל בקשה לאיחוד/חלוקת יחידות דיור במבנה קיים תצטרך לעמוד אף היא בדרישות אלו.
בהמשך המסמך נביא הסברים מפורטים עבור כל אחד מסעיפי מערכת ההוראות הנ"ל.
לדעתנו, ללא הכנסת מערכת הוראות מסוג זה לתוכנית, קיים סיכון גבוה ביותר שהתוכנית לא תממש את אחת משתי מטרותיה המרכזיות – ציפוף השכונה והגדלת מספר יחידות הדיור לרווחת תושבי העיר.
2. דברי הסבר
במבוא לתוכנית המתאר של שכונת רחביה נכתב:
"עיריית ירושלים ניגשה להכנת תוכנית מקיפה לרחביה כשלפניה שתי מטרות עיקריות: שימור אופייה של השכונה על מבניה ההיסטוריים, תוך מתן מענה לאתגר ציפוף הבניה המתבקש מהתפיסה הכללית של תוכנית המתאר לירושלים ההולכת ומתגבשת".
לפיכך, לתוכנית המתאר שתי מטרות מוצהרות – ציפוף ושימור. התנגדות זו עוסקת בנושא הציפוף. במונח זה, הכוונה הינה כמובן להגדלת מספר יחידות הדיור בשכונה, וזאת לרווחת תושבי העיר ובייחוד המשפחות הצעירות המבקשות להתגורר בה. על מנת להשיג מטרה זו, התוכנית מגדילה באופן משמעותי את אחוזי הבנייה בשכונה ומאפשרת הוספות קומות, באופן הצפוי להביא על פי הנתונים המוצגים בתוכנית לתוספת של כ-100,000 מ"ר של שטחי בניה.
ייתכן ובכל עיר אחרת בישראל, היה באמצעי זה בכדי להבטיח גם תוספת משמעותית של יחידות דיור. לא כן בירושלים. כל המסתובב בשנים האחרונות באזור מרכז העיר יכול להבחין בקלות בפרויקטי היוקרה הרבים הצצים מכל עבר – פרויקטים אלו מציעים למכירה דירות פאר (לעתים בשטח של מאות מ"ר) אשר משמשות פעמים רבות כדירות קיט לתושבי חוץ המגיעים לעיר מספר פעמים בשנה. הסכנה היא, אם כן, ששטחי הבניה הנוספים המוענקים במסגרת התוכנית ישמשו לא לבניית יחידות דיור לרווחת תושבי העיר, כי אם דווקא לבניית דירות פאר מהסוג הנ"ל. דירות אלו מתאפיינות בשטח הגדול בהרבה מהמקובל בדירות מגורים המשמשות את תושבי העיר, ומחיריהן נמצאים הרחק מהישג ידן של רובן המוחלט של משפחות ירושלמיות ממוצעות, לא כל שכן משפחות צעירות. בכך למעשה תיכשל לחלוטין תוכנית המתאר בהשגת אחת משתי מטרותיה המרכזיות.
יודגש כי אין מדובר בסכנה תיאורטית, והתרחיש הנ"ל מתאר הלכה למעשה את המצב נכון להיום. דוגמה בולטת לכך ניתן למצוא בבניין אשר נמצא ברחוב רד"ק 14: בניין זה הכיל עד לאחרונה 8 יחידות דיור. תוכנית בנייה אשר אושרה בועדות הרלוונטיות אפשרה תוספת שטחי בניה לבניין (וקומה נוספת), אלא שעתה, על פי פרסומי היזם, צפוי הבניין לכלול 3 יחידות דיור בלבד, כל אחת בשטח מאות מ"ר. כך, במקום ניצול תוספת שטח הבניין למטרת ציפוף השכונה, למעשה מתבצע תהליך הפוך של דילולה, ולמרות תוספת שטח הבניה, והוספת קומה, הרי שמספר יחידות הדיור בבניין צפוי להצטמצם מ-8 מ-3! עוד יצוין שהפרויקט מכוון באופן גלוי וישיר לתושבי חוץ (ועל כך תעיד העובדה שהפרסום איננו מתבצע כלל בעברית), אשר ספק אם יגורו בו בכל ימות השנה.
דוגמה נוספת ניתן לראות בתוכנית שהופקדה לדיון בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית ב-23.3.2009 בנוגע להריסת בניין והקמת בית מגורים חדש ברח' בן מימון 24 (תוכנית 12828). על פי התוכנית (שאיננו יודעים אם אושרה או לא, אך אין זה מחשיבות העניין), הבניין החדש יהיה בן 5 קומות (לעומת 3 בבניין הישן), ושטח הבניה הכולל יוגדל מ-1,000 מ"ר ל-2,351 מ"ר (1,420 מ"ר שטח עיקרי ו-931 מ"ר שטח שרות). עם זאת, על פי התוכנית מספר יחידות הדיור בבניין יצומצם מ-8 ל-7! כלומר, גם כאן, על אף ההגדלה המשמעותית בשטח הבניה, הרי שהתוכנית איננה תורמת לציפוף השכונה, אלא להפך!
יצוין שתוכנית המתאר במתכונתה הנוכחית כוללת התייחסות מסוימת לנושא תמהיל שטחי הדירות, בקובעה בהוראה 4.1.2, סעיף י"א, כי:
"תמהיל יח"ד באזור מגורים חדש ג' יהא כמפורט:
-חלק מהידרות בבניין תהינה בשטח שאינה עולה 85 מ"ר שטחים עיקריים".
למותר לציין כי הוראה זו כללית ביותר, איננה כוללת הגדרות מפורשות (באופן מעט מתמיה, לנוכח הפירוט והדיוק הרב המאפיין את יתר הוראותיה של תוכנית המתאר), ובוודאי לא תשיג את המטרה אשר לשמה יש להניח הוכנסה לתוכנית. בנוסף, לא מופיע בתוכנית כל הסבר מדוע הוראה זו, כללית וחלקית ככל שתהיה, תקפה לגבי אזור מגורים חדש ג' בלבד, ולא לגבי אזורי מגורים א' ו-ב'. בכל מקרה, לדעתנו ברור כי אין בסעיף זה די בכדי להבטיח כי המגמה הנוכחית – בה רובה המוחלט של הבניה החדשה בשכונה מורכב מדירות פאר המשווקות באופן כמעט בלעדי לתושבי חוץ – תיפסק.
לתפיסתנו, על התוכנית לכלול מערכת הוראות ברורה ומפורשת בנוגע לתמהיל שטחי הדירות בכל בניין חדש או הרחבה של בניין קיים, כאשר בהקשר זה לא צריכה להיות כל הבחנה בין אזורי המגורים השונים, ועל ההוראות לחול במידה שווה לגבי שלושתם.
3. פירוט לגבי מערכת ההוראות המוצעת
בתחילת דברינו הצגנו מערכת הוראות לדוגמה לעניין שטח הדירות בכל בניין חדש והרחבה של בניין קיים. יודגש כי על הפרטים המדויקים של הוראות אלו להיקבע בידי הגורמים המקצועיים ברשויות התכנון הרלוונטיות, ואילו מערכת ההוראות המוצעת נועדה על מנת לספק בסיס לגיבוש מערכת ההוראות הסופית.
נסביר כאן את הרציונל העומד מאחר כל אחת מההוראות:
- שטח דירות ממוצע מקסימאלי – 90 מ"ר. מגבלה זו תחול הן לגבי המבנה בכללותו, והן לגבי חלקו החדש. כלומר, בכל הרחבה של שטח הבניה במבנה, על ממוצע שטחן של יחידות הדיור החדשות כמו גם על ממוצע שטחן של כלל יחידות הדיור במבנה לעמוד על 90 מ"ר לכל היותר.
הסבר:
- הוראה זו מהווה את לב מערכת ההוראות בעניין. על פי נתוני השנתון הסטטיסטי לירושלים לשנת 2007/2008 של מכון ירושלים לחקר ישראל (לוח י/14), הרי ששטח הדירה הממוצע בתת רובע 15 (הכולל את שכונת רחביה וקרית שמואל) עמד בשנת 2007 על 79 מ"ר. כפי שהצהרנו בתחילת דברינו, אנו מעוניינים בפיתוח השכונה תוך שמירה על אופייה וסגנונה הקיים, ועל כן לתפיסתנו ראוי לשמור גם על תמהיל שטח הדירות הקיים. עם זאת, ברור שבשנים האחרונות מקובלת בארץ בניית דירות מרווחות יותר מבעבר, ועל כן אנו מציעים שתוכנית המתאר תקבע שטח דירה ממוצע על 90 מ"ר.
- הדרישה כי הממוצע של 90 מ"ר יחול על מבנים חדשים או על חלקם החדש של מבנים קיימים ברורה לאור הסבר זה. הסיבה כי יש להחיל דרישה זו גם לגבי ממוצע שטח הדירות בכלל המבנה (דירות קיימות + דירות חדשות) היא על מנת להבטיח עקביות ושיוויוניות בין מבנים קיימים, וכן בין הרחבת בנייה קיימת לבין הריסת מבנה קיים והחלפתו במבנה חדש.
א. אין לבנות יחידות דיור חדשות בשטח של מעל 130 מ"ר (ואין להרחיב יח"ד קיימות אל מעבר לשטח זה).
הסבר:
- תוכנית המתאר נועדה כאמור לפעול לציפוף השכונה ולהוספת יחידות דיור בה, וזאת לרווחת תושבי העיר. אנו חושבים שיהיה זה לא נכון לאפשר לנצל את שטחי הבניה הנוספים לצורך בניית דירות פאר, שמחיריהן יהיו הרחק מעבר להישג ידן של רובן המוחלט של המשפחות בעיר, ואשר ישווקו בראש ובראשונה לתושבי חוץ כדירות קיט. בהקשר זה ראוי להזכיר כי באזור מרכז ירושלים נמצאים כעת בתכנון, פיתוח ובניה פרויקטים רבים המוצגים כפרויקטי יוקרה (בין היתר ניתן להזכיר את הפרויקטים בימק"א, ממילא, רח' הרב קוק, רח' רבי עקיבא ועוד), ונראה כי צרכי העיר בתחום (במידה שהיו כאלה מלכתחילה) כבר סופקו.
ב. אין לבנות יחידות דיור חדשות בשטח של מתחת 50 מ"ר (ואין להקטין או לחלק יח"ד קיימות אל מתחת לשטח זה).
הסבר:
- דרישה זו נועדה למנוע מיזמים לעקוף מבחינה מעשית את הדרישה להגביל את שטח הדירות הממוצע ל-90 מ"ר, דרך בניית דירות קטנות ביותר (לצורך "קיזוז" עם דירות גדולות), שייתכן ואף בסופו של דבר ישמשו כמחסנים של הדירות האחרות. לתפיסתנו, כל בנייה חדשה בשכונה צריכה להיות מתאימה למגורים בתנאים סבירים.
ג. בכל הרחבה של מבנה ו/או יחידת דיור בלמעלה מ-10% משטח הבניה, יש להוסיף במבנה לכל הפחות יחידת דיור אחת.
הסבר:
דרישה זו נגזרת ישירות ממטרת תוכנית המתאר להביא לציפוף השכונה: כך, על כל בניה חדשה להוסיף יחידות דיור חדשות לשכונה.
ד. דרישות אלו יחולו לגבי אזורי מגורים א', ב' ו-ג' ללא הבחנה.
הסבר:
- אין אנו רואים כל הבדל מבחינת עניין זה בין האזורים השונים.
ה. מובהר כי כל בקשה לאיחוד/חלוקת יחידות דיור במבנה קיים תצטרך לעמוד אף היא בדרישות אלו.
הסבר:
- דרישה זו נועדה בראש ובראשונה למנוע מהלכים לעקיפת ההוראות על ידי איחוד דירות, וכן על מנת ליצור שיווויניות ועקביות בין בניה חדשה לבין מבנים קיימים.
לסיכום, מערכת הוראות זו (או מערכת דומה לה), שעניינה שטח הדירות בכל בנייה חדשה בשכונה, נראית לנו הכרחית על מנת להבטיח כי תוכנית המתאר אכן תעמוד באחת משתי מטרותיה המרכזיות – ציפוף השכונה, לרווחת תושבי העיר.
